W chwili wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości powstaje podmiot w postaci wspólnoty mieszkaniowej, będącej quasi osobą prawną. Osoba, na rzecz której ustanowiono odrębną własność lokalu, posiada prawa i obowiązki nie tylko względem swojego lokalu mieszkalnego, ale również co do nieruchomości wspólnej, w której przypada jej udział. Zgodnie z art. 3 ust. 3 zd. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz.U. 2018 poz. 716; dalej jako „uwl”) „udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”.
Na gruncie uwl ustawodawca nie zdefiniował terminu powierzchnia użytkowa, co rodzi wiele problemów praktycznych, przede wszystkim przy obliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu, wiele aktów normatywnych zawiera definicje powierzchni użytkowej, która jednakże nie jest definiowana przez uwl. Niemniej, z uwagi na fakt, że obecnie nie ma przepisu, który precyzyjnie regulowałby tę kwestię, system obliczania powierzchni użytkowej przyjęty przy wyodrębnieniu własności pierwszego lokalu, należy kontynuować aż do wyodrębnienia własności ostatniego lokalu. Najczęściej udział w nieruchomości wspólnej określony będzie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (tak: Ewa Bończak – Kucharczyk w „Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz”).
W zależności od stosunku udziałów w nieruchomości wspólnej, właściciele samodzielnych lokali ponoszą m.in. wydatki i ciężary związane z utrzymaniem części wspólnej, np. w ponoszeniu kosztów remontów oraz bieżącej konserwacji. W praktyce wielokrotnie pojawiał się problem, jak należy klasyfikować balkony, loggie i tarasy oraz czy powinny być one uwzględniane przy obliczaniu udziału w nieruchomości wspólnej (a w konsekwencji przez kogo powinny być pokrywane koszty ich remontu). Odpowiedź na powyższe rozważania przynosi m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2004 roku (sygn. akt: II CK 98/04), zgodnie z którym „o tym co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną) podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości”. Tym samym już w momencie zakupu lokalu mieszkalnego należy uważnie zapoznać się z umową sprzedaży, tak aby mieć pewność czy balkon należy do część nieruchomości wspólnej, czy też będzie on stanowić część składową lokalu mieszkalnego.
Zdaniem Sądu Najwyższego zaliczenie wszystkich logii i balkonów do nieruchomości wspólnej powodowałyby, że koszt ich utrzymania byłby rozłożony nierównomiernie. Powierzchnia loggii i balkonów przyległych do lokali o takiej samej powierzchni może być różna. W konsekwencji właściciel mniejszego balkonu miałby taki sam udział w części wspólnej nieruchomości, jak właściciel lokalu, do którego przylega większy balkon czy nawet taras, a ponosiłby takie same koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2010 roku sygn. akt: V CSK 31/10).
Ponieważ ustawodawca zarówno na gruncie uwl, jak również ustawy z dnia 4 lipca 1994 roku prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2018 poz. 1202) nie zdefiniował pojęć takich jak balkon, loggia czy taras, należy posiłkować się w tej kwestii dorobkiem judykatury, która zazwyczaj uwzględniała definicje stosowane w języku powszechnym.
Status prawny balkonu budzi wiele kontrowersji w szczególności, że poglądy Sądu Najwyższego w tej kwestii nie były i nie są jednolite, a na przestrzeni kilkunastu lat uległ, znacznej ewolucji. Wielokrotnie w orzecznictwie podkreślano, że nie jest możliwe precyzyjne ustalenie, gdzie kończy się część składowa lokalu, a gdzie zaczyna się nieruchomość wspólna. Na gruncie orzecznictwa można jednak stwierdzić, że w zależności od okoliczności faktycznych balkon albo może w całości stanowić część nieruchomości wspólnej, za którego koszty remontu ponosi wspólnota, albo może stanowić część składową lokalu - przy czym za przestrzeń wewnętrzną balkonu odpowiadać będzie właściciel lokalu, do którego balkon przynależy, a części konstrukcyjne balkonu będą stanowić część nieruchomości wspólnej za które odpowiadać będzie wspólnota.
I tak za pierwszą koncepcją opowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 roku (sygn. akt: I ACa 763/13), w którym wskazano, że: „wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali. Oczywiste jest bowiem, że potencjalni nabywcy będą bardziej skłonni nabyć lokal w budynku z estetyczną i zadbaną elewacją. Z tego względu rola elewacji budynku wykracza poza funkcje związane z poszczególnymi lokalami. Zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Barierka każdego z przedmiotowych balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu. Nie sposób w szczególności w niniejszej sprawie w sensowny sposób rozdzielić wewnętrznej części barierki, która mogłaby ewentualnie stanowić część składową lokalu, od części zewnętrznej będącej fragmentem nieruchomości wspólnej (elewacji)”.
Podobnie wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 12 sierpnia 2015 roku (sygn. akt: I ACa 168/15), zgodnie z którym ocieplenie wnętrza balkonów (części pomocniczej danego lokalu) wpływa na sytuację wszystkich właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej poprzez obniżenie kosztów ogrzewania budynku, a tym samym to na wspólnocie będzie ciążył obowiązek utrzymania stanu balkonów i ich estetyki.
Jako przykład przyjęcia drugiego rozwiązania można wskazać uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku (sygn. akt: III CZP 10/08), który z powodu wobec barku definicji legalnej balkonu, mając na względzie doświadczenie życiowe stwierdził w pierwszej kolejności, że pojęciem tym określa się „zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem ,,balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu (…)”. Jednocześnie przedmiotowa uchwała wprowadziła właśnie swego rodzaju dwoistość prawną balkonu uznając, że „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową”.
W wyroku z dnia 3 października 2002 roku (sygn. akt: III RN 153/01) Sąd Najwyższy wskazał, że balkon przylegający do lokalu, który służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, stanowi część składową jego lokalu, przez co koszty jego utrzymania obciążają właściciela lokalu. Sąd podkreślił również, że w zależności od koncepcji architektonicznej balkony mogą stanowić część elewacji spełniającą funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli, albo przynależeć do poszczególnych lokali i służyć do ich wyłącznego użytku. Wówczas w pierwszej sytuacji za koszty utrzymania balkonu odpowiada wspólnota, w drugim zaś przypadku właściciel lokalu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku dla potrzeb wyroku z dnia 5 stycznia 2006 roku (sygn. akt: II SA/Gd 889/03) posłużył się definicją sformułowaną w słowniku języka polskiego PWN (pod red. M. Szymczaka, Warszawa 2002, s. 46) uznając, że loggia to wgłębiony balkon, wnęka balkonowa otwarta na zewnątrz budynku. Mając na uwadze fakt, że loggia jest zawarta w bryle budynku, w większości stanów faktycznych stanowić ona będzie część składową samodzielnego lokalu, co oczywiście nie może stanowić zasady, bowiem każdorazowo o tym statusie decydują okoliczności danego stanu faktycznego.
Wskazując praktykę orzeczniczą, przykładowo można przytoczyć wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 26 kwietnia 2013 roku (sygn. akt: IV Ca 168/13), który stwierdził, że „w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić tylko takie elementy, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli wyodrębnionych lokali ( art. 3 ustęp 2 ustawy o wł. lokali). Oznacza to, że w skład nieruchomości wspólnej nie wchodzi balkon, a tym bardziej z uwagi na jej usytuowanie względem budynku, loggia przylegająca do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służąca do wyłącznego użytku jego właściciela. W takim przypadku stanowi ona część składową tego lokalu”.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 lipca 2015 roku (sygn. akt: II OSK 2954/13) uznał, że „z uwagi na brak definicji ustawowej "taras" Sąd podał, że według Uniwersalnego słownika języka polskiego pod redakcją prof. Stanisława Dubisza (tom IV str. 24, Warszawa 2008r., PWN) taras to m.in. odkryta, płaska część budynku otoczona balustradą umieszczona na parterze (często połączona schodami z ogrodem), na piętrze lub płaskim dachu”. W sytuacji, gdy wejście na taras jest możliwe jedynie z wyodrębnionego lokalu, a sam taras znajduje się na dachu budynku i stanowi stropy dla lokali znajdujących się poniżej, nie można uznać, iż nie stanowi on części nieruchomości wspólnej.
W kwestii tej wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 sierpnia 2013 roku (sygn. akt: I ACa 484/13): „wady i uszkodzenia mające wpływ nie tylko na lokal tego właściciela, który korzysta z tarasu, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej, a nie tylko lokalu przynależnego danemu właścicielowi. W przeciwnym wypadku odspojenie się tarasu od budynku, skutkujące pęknięciem stropu w lokalu usytuowanym poniżej byłoby problemem istniejącym wyłącznie między dwoma właścicielami lokali sąsiadujących w pionie. Tego rodzaju wada konstrukcyjna nie może obciążać wyłącznie osoby, która użytkuje lokal z tarasem, gdyż nie byłaby ona związana wyłącznie z użytkowaniem danego lokalu. (…) Zdaniem Sądu Apelacyjnego kryterium decydującym o nałożeniu obowiązków w tym zakresie, które winno być określone w statucie lub stosownych postanowieniach regulaminu, winno być to czy dane elementy tarasów, takie jak wykończenie ich powierzchni, odwodnienie czy elementy elewacji służą wyłącznie użytkownikowi danego lokalu czy też stanowią element zabezpieczenia konstrukcji budynku służący większej liczbie osób, niż tylko użytkownicy tarasów. Jeśli taras może być użytkowany, bez narażenia konstrukcji wspólnej, mimo braku wyłożenia go płytkami ceramicznymi, tego rodzaju wykończenie i dbałość o nie winno obciążać wyłącznie użytkownika tarasu. Jeśli jednak tego rodzaju wykończenie w projekcie przewidziano jako element zabezpieczający powierzchnię usytuowaną poniżej, jego konserwacja i remontowanie obciążać winno Wspólnotę”.
Mając powyższe na uwadze, aby uniknąć ewentualnych postępowań sądowych, wspólnota mieszkaniowa podejmując uchwałę o remoncie elewacji powinna klarownie określić jakie elementy są uznane za części wspólne i w jaki sposób pokryte będą koszty ich remontu. Sądy zawracają na tę kwestię szczególną uwagę. Przykładowo w wyroku z dnia 29 listopada 2013 roku (sygn. akt: V ACa 423/13) Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że „jeśli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów czy loggii, to musi dokładnie określić w niej, jakie ich elementy podlegają remontowi na wspólny koszt. Brak takiego określenia jest sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali, którzy nie są zainteresowani udziałem w kosztach remontu elementów balkonów nie wchodzących w skład części wspólnych nieruchomości (kosztem remontu „cudzych balkonów”).” Podobnie wskazał Sądu Okręgowy w Słupsku w wyroku z dnia 28 września 2015 roku sygn. akt: I C 430/14 „W pierwszej kolejności wskazać należy, że pozwana wspólnota nie uporządkowała sprawy remontu balkonów (loggi) w zakresie ścisłego określenia elementów wchodzących w skład części wspólnej nieruchomości, a elementów wchodzących w skład poszczególnych lokali. (…) Takie zachowanie budzi wątpliwości, jakie elementy balkonu (loggi) pozwana wspólnota uważa za części wspólne nieruchomości, a w dalszej kolejności, w jaki sposób rozliczyła koszty wykonania tych prac oraz, czy zasadny stał się zwrot kwot określonych w zaskarżonej uchwale dla tych właścicieli lokali, u których nie przeprowadzono remontu płyt balkonowych”.
