pl
KPRF Law Office
Blog
Zespół
Aktualności
Edukacja

[WYWIAD] Mec. Rafał Fabisiak, KPRF Law Office: odstąpienie od umowy nie będzie łatwe

[WYWIAD]
Mec. Rafał Fabisiak, KPRF Law Office: odstąpienie od umowy nie będzie łatwe.



04/05/2020 12:46

Proces odstąpienie od umowy na pewno nie będzie łatwy. Nie będzie tak, że wynajmujący przyjmie takie pismo i powie: no trudno, akceptujemy to odstąpienie. Jeżeli strony nie porozumieją się, to sprawa znajdzie się w sądzie, a w takim wypadku trudno z góry przewidzieć jaki będzie jej finał – w wywiadzie dla SCF News/Retailnet.pl mówi mec. Rafał Fabisiak, Managing Partner w kancelarii KPRF Law Office.

Na początku o odstąpieniu od umów najmu poinformowali najwięksi, na czele z LPP. Potem pojawiły się takie komunikaty od mniejszych najemców. Na ile skuteczne będą takie działania?

Duzi gracze mogą mieć w umowach najmu zapisy, które pozwalają im na takie odstąpienie. W takim przypadku można przypuszczać, że w takie odstąpienie będzie w miarę skuteczne. Druga grupa najemców to tacy, którzy „usłyszeli”, że ktoś odstępuje i teraz szukają dla siebie takiej możliwości, mimo że nie mają takich postanowień w umowach. W tym drugim przypadku proces odstąpienie od umowy na pewno nie będzie łatwy. Nie będzie tak, że wynajmujący przyjmie takie pismo i powie: no trudno, akceptujemy to odstąpienie. Jeżeli strony nie porozumieją się, to sprawa znajdzie się w sądzie, a w takim wypadku trudno z góry przewidzieć jaki będzie jej finał.

W uzasadnieniach odstąpienia od umowy, które dotychczas poznaliśmy, znajduje się stwierdzenie, że w obecnej sytuacji wynajmujący nie są w stanie spełnić tych warunków w jakich zawierana była umowa najmu, czyli przede wszystkim odpowiedniej odwiedzalności. Czy ta przesłanka jest wystarczająca by można było skutecznie odstąpić od umowy?

Mam poważne wątpliwości, czy można powoływać się na taką okoliczność samą w sobie. Zjawisko pandemii ma charakter siły wyższej. Dlatego nie wiem jak sądy podejdą do argumentu, że centra handlowe działają w ograniczonym zakresie, że nie ma foodcourtu, nie ma kina, czy klubu fitness i w związku z tym, najemca nie ma możliwości normalnego działania.

Dzisiaj nie wiemy też, czy możliwe będzie obronienie takiej argumentacji przed sądem, bo nie wiemy jak rozwinie się sytuacja. Dopiero czas pokaże, czy ktoś miał rację podejmując decyzję o odstąpieniu od umowy już dzisiaj.

W sytuacji, gdy najemca odstępuje od umowy możliwe są dwa scenariusze. Pierwszy jest taki, że strony siadają do stołu i ustalają nowe warunki najmu. W drugim scenariuszu wynajmujący kieruje sprawę na drogę sądową. Jak wygląda procedura w tym drugim scenariuszu?

Spójrzmy, jak może wyglądać taki typowy scenariusz. Najemca składa oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Wynajmujący przyjmuje oświadczenie, ale stwierdza, że jest ono bezskuteczne i dalej będzie fakturował czynsz. Dodatkowo może naliczyć karę za nie otwarcie sklepu. Najemca będzie więc otrzymywał faktury i w przypadku braku zapłaty otrzyma pozew o zapłatę. Najpewniej też w którymś momencie zostanie pociągnięta jego gwarancja bankowa na tej lokalizacji.

Po otrzymaniu pozwu najemca będzie twierdził, że zapłata jest niezależna, bo odstąpił on od umowy. Sąd będzie musiał rozstrzygnąć, czy odstąpienie było skuteczne.

W obecnych warunkach, o ile sprawa nie jest pilna, sądy odkładają rozpatrywanie spraw.

Rzeczywiście, sądy pracują w zwolnionym tempie. Nawet przed pandemią bardzo długie były terminy na tego rodzaju sprawy. Przypuszczam, że jakiekolwiek rozstrzygnięcia w pierwszej instancji będą możliwe najwcześniej za półtora roku.

Czyli półtora roku w zawieszeniu.

Dlatego, jeżeli najemcy i wynajmujący nie chcą być w stanie takiego zawieszenia, to powinni usiąść do stołu i wypracować kompromis. Tym bardziej, że nie wiadomo jaki będzie finał ewentualnego procesu sądowego, bo nie wiemy jak będzie zmieniała się sytuacja rynkowa.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Wróć
  • Law Firm 2015 - KPRF Law Office
Znajdziesz nas w mediach społecznościowych
Wykorzystujemy ciasteczka (ang.cookies),aby ułatwić Ci korzystanie z serwisu.
Możesz wyłączyć ten mechanizm w dowolnym momencie w ustawieniach przeglądarki