pl
KPRF Law Office
Blog
Zespół
Aktualności
Edukacja

SCF News | Retailnet.pl; {Komentarz} Martyna Kulikowska, KPRF Law Office: umowy z nowymi klauzulami

 


Nowelizacja ustawy covidowej spowodowała pojawienie się nowych klauzul, forsowanych przez najemców w czasie negocjacji – pisze Martyna Kulikowska, prawnik z kancelarii KPRF Law Office

Minęły ponad trzy miesiące od wejścia w życie nowelizacji ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, czyli nowelizacji tzw. tarczy antykryzysowej. Z punktu widzenia właścicieli obiektów handlowych oraz ich najemców najważniejszą zmianą było oczywiście wielokrotnie już omawiane uchylenie art. 15ze i wprowadzenie art. 15ze[1], a także wprowadzenie na podstawie art. 7 rzeczonej nowelizacji możliwości uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy. 

Mieszane reakcje

Branża retail niemal z zapartym tchem czekała na ostateczny tekst nowelizacji. Część negocjacji została zawieszona, a część podmiotów wręcz nie widziała celu w podejmowaniu rozmów przed zapoznaniem się z jej ostatecznym brzmieniem. Rządowy projekt ustawy spotkał się z mieszanymi reakcjami, również działania podejmowane przez najemców były bardzo różne.

Jak można było przewidzieć, informacja o podpisaniu nowelizacji przez prezydenta wywołała sporą lawinę ofert dotyczących przedłużenia obowiązywania umów najmu (dzierżawy) w odniesieniu do czwartego zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, gdyż w tym przypadku najemcy wciąż byli w terminie na składanie ofert. Posiadając przy tym wiedzę, że ich późniejsza możliwość odwołania oznaczać będzie całkowite zwolnienie z opłat, przy jednoczesnym braku konieczności przedłużenia umowy, stanowiła okazję do względnie zadowalającego, bezproblemowego i niewymagającego prowadzenia negocjacji uregulowania okresu tego zakazu. 

Jeszcze większy entuzjazm pojawił się wśród najemców, którzy zdecydowali się uprzednio na złożenie ofert dotyczących także drugiego i trzeciego zakazu prowadzenia działalności, gdyż art. 7 omawianej nowelizacji wprowadzał możliwość unicestwienia przedłużenia okresu najmu również w odniesieniu do tych zakazów. 

Nie wszystkie podmioty rynku były jednak zadowolone z wprowadzonych zmian. Nieustające głosy wynajmujących o niesprawiedliwości przyjętych rozwiązań, ich nieadekwatności z uwagi na brak rozróżnienia sytuacji finansowej poszczególnych podmiotów (nie wszyscy najemcy odnotowali spadki obrotów w latach pandemicznych), przerzucaniu ciężaru pandemii na właścicieli obiektów handlowych, a także odebranie jedynej potencjalnej rekompensaty w postaci przedłużenia najmu i dalsze ingerencje ustawodawcy w zawarte umowy, spowodowały, że Polska Rada Centrów Handlowych, korzystając z tzw. mechanizmu sygnalisty, przesłała do Komisji Europejskiej informację o sytuacji na rynku branży centrów handlowych oraz o konieczności wszczęcia postępowania przez Komisję z urzędu, w zakresie udzielenia niedozwolonej pomocy publicznej. Wydaje się więc, że niezadowolenie wynajmujących sięgnęło zenitu.

Nie każdy ponadto skorzystał ze wspomnianej nowelizacji. Część podmiotów (szczególnie tych o silniejszej pozycji rynkowej) nie chcąc zostawiać swojego losu w rękach ustawodawcy postanowiła samodzielnie ukształtować swe stosunki i w oparciu o aneksy do umowy – przyjmowano rozwiązania regulujące minione okresy zakazów, a w niektórych przypadkach również procedurę działania na przyszłość. Niewątpliwie negocjacje dotyczące uregulowania kwestii związanych z zamknięciami obiektów handlowych pochłaniały nie tylko wiele czasu, ale i funduszy, w związku z czym nie każdy podmiot miał możliwość ich prowadzenia lub najzwyczajniej nie widział w tym ekonomicznego sensu. W tym wypadku działania rządu oceniono jako zdecydowanie spóźnione. 

Nowości w umowach najmu

Trudna sytuacja obiektów handlowych nie oznacza jednak, że nowe umowy nie są zawierane. Branża wciąż widzi wielkie nadzieje w możliwości odbudowywania poziomów odwiedzalności i wykorzystania potencjału rynku. 

Brzmienie nowelizacji ustawy covidowej spowodowało pojawienie się jednak nowych klauzul, forsowanych przez najemców w czasie negocjacji. Przypomnijmy, że zgodnie z nowelizacją mechanizm obniżek w przypadku kolejnych lockdownów nie ma zastosowania do nowo zawieranych umów. Ustawodawca najpewniej założył, że strony zawierające umowę w czasie pandemii zdają sobie sprawę z istniejącego ryzyka, ponadto stawki, w oparciu o które wynajmowane są obecnie powierzchnie handlowe, mogą (przynajmniej teoretycznie) być już dostosowywane do trudnej sytuacji rynkowej. Jak to zwykle bywa przy generalizowaniu założeń, w wielu przypadkach okazują się nietrafione, a przynajmniej niewystarczające.

Pomimo poprawy sytuacji, wielu najemców widzi nadal ogromną niepewność i aby uchronić się przed brakiem możliwości jakiejkolwiek reakcji w przypadku wprowadzenia kolejnego zakazu handlu, próbuje wprowadzić do umów zapisy, które będą przewidywały jasny mechanizm działania w takiej sytuacji lub przynajmniej takie postanowienia, które będą niejako wymuszały podjęcie przez strony rozmów w oparciu o sytuację faktyczną. Nowe klauzule oczywiście niechętnie przyjmowane są przez i tak poszkodowanych pandemią wynajmujących, którzy w szczególności powołują się na nieprzewidywalność zarówno przyszłej sytuacji pandemicznej, jak i działań rządzących, stąd klauzule o sztywnym brzmieniu mogą okazać się zupełnie nieadekwatne, a przy tym nieuwzględniające sytuacji finansowej danego podmiotu.

Widmo kolejnego lockdownu

Rosnąca liczba przypadków zakażenia koronawirusem odnotowywana w ostatnim czasie przez Ministerstwo Zdrowia wprowadza na rynku obiektów handlowych mieszane uczucia. Z jednej strony część jego przedstawicieli wierzy, że do kolejnego zamknięcia nie dojdzie, inni z kolei są przekonani, że następny lockdown to tylko kwestia czasu. Na tę niestety najbardziej niepożądaną zarówno przez najemców jak i wynajmujących okoliczność, wprowadzony został art. 15ze[1] tarczy antykryzysowej. I choć na początku wydawało się, że wynajmujący i najemcy w końcu będą posiadać jasne i proste narzędzie do zastosowania przy kolejnych lockdownach, które nie będzie wymagało ani składania oświadczeń, ani potwierdzania okresów wygaśnięcia stosunków najmu pismami czy aneksami, to jednak po raz kolejny okazało się, że specyfika rynku najmu komercyjnego i brak jej znajomości po stronie ustawodawcy może powodować kolejne konflikty na linii najemcy-wynajmujący. 

Problem interpretacyjny nowelizacji

Pomimo, że nowelizacja miała też uprościć pewne procesy, zarówno najemcy jak i wynajmujący, zauważają spory problem w całkowicie ogólnym sposobie określenia należności wynikających z umów. Przypomnijmy brzmienie przywołanego art. 15ze[1] ust. 1 tarczy: Wysokość świadczeń uprawnionego z tytułu używania powierzchni handlowej należnych udostępniającemu na podstawie zawartej przed dniem 14 marca 2020 r. umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, ulega obniżeniu do 20% wysokości tych świadczeń należnych udostępniającemu na podstawie umowy przed dniem 14 marca 2020 r., a w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu – do 50% wysokości tych świadczeń należnych udostępniającemu na podstawie umowy przed dniem 14 marca 2020 r. 

Na gruncie powyższej wątpliwości pojawiły się dwie interpretacje powołanego przepisu. Pierwsza, która wskazuje na to, że obniżka dotyczyć będzie wszelkich świadczeń należnych udostępniającemu (wynajmującemu) – czyli zarówno czynszu, jak i opłat wspólnych (tzw. service charge) – a nawet mediów, jeśli te rozliczane są za pośrednictwem wynajmującego. Druga, że obniżka dotyczyć ma wyłącznie należności czynszowych, jako że opłaty wspólne w finalnym rozrachunku są uiszczane na rzecz dostawców usług i wykonawców, a wynajmujący jest w tej relacji jedynie „pośrednikiem” i organizatorem tych usług. Opłata ta nie stanowi więc przychodu wynajmującego i o ile nie jest ryczałtowa, to jest corocznie rozliczana – najemcy albo wyrównują niedopłatę, albo nadpłata jest zwracana (bądź zaliczana na poczet przyszłych płatności), w zależności od tego, czy eksploatacja obiektu wynosi w danym roku mniej czy więcej niż założono. Z kolei opłaty za media tym bardziej winny pozostać wyłączone, gdyż w znacznej większości przypadków odzwierciedlają realne zużycie mediów przez danego najemcę i tu ponownie wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika. 

Nie trudno się domyślić, które strony stosunku najmu są zwolennikami pierwszej interpretacji, a które tej drugiej. Z pomocą nie przychodzi również uzasadnienie projektu ustawy, w którym także posłużono się wyłącznie pojęciem świadczenia i nie odniesiono się do różnego charakteru świadczeń, charakterystycznych dla najmu komercyjnego. 

Jak zakończy się powyższy spór interpretacyjny? Najpewniej to znowu strony stosunku najmu, dzierżawy, czy innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, nie licząc na korekty ustawodawcy, będą musiały „naprawić” nieścisłość do jakiej doprowadził i w oparciu o partnerskie relacje przyjąć jedno z możliwych rozwiązań. 

Autorką komentarza jest Martyna Kulikowska, aplikantka radcowska przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. W pracy zawodowej zajmuje się przede wszystkim sprawami związanymi z komercjalizacją obiektów handlowych, tj. negocjowaniem oraz opiniowaniem umów najmu powierzchni handlowych, zarówno po stronie wynajmujących jak i najemców. Posiada również doświadczenie w zakresie kwestii prawnych związanych z codziennym funkcjonowaniem obiektów handlowych, takich jak m.in. przygotowywanie i opiniowanie umów marketingowych oraz technicznych, czy też egzekucja wymagalnych należności.

Wróć
  • Law Firm 2015 - KPRF Law Office
Znajdziesz nas w mediach społecznościowych
Wykorzystujemy ciasteczka (ang.cookies),aby ułatwić Ci korzystanie z serwisu.
Możesz wyłączyć ten mechanizm w dowolnym momencie w ustawieniach przeglądarki